Институт суперфиция
Суперфиций - постоянное вещное право. Институт суперфиция возникает в начале классического периода. Предпосылки его возникновения – рост населения крупных городов, вследствие чего возникает необходимость с обеспечении этого населения тяжелым жильем.
Объект суперфиция – не любое жилое строение, а только “insula” - многоквартирный коммунальный жилой дом.
Основание возникновения – договор найма земельного участка, в силу которого наниматель был обязан в согласованные сроки возвести инсулу. Затем эта инсула передавалась в собственность наймодателя. Объяснялось это тем, что эта инсула являлась принадлежностью земельного участка. Но при этом у собственника этой самой инсулы возникало только «голое право». Ни владеть, ни пользоваться он им не мог, поскольку эти правомочия сохранялись именно за суперфициарием - застройщиком. У собственника оставалось только правомочие распоряжения инсулой, но только таким образом, если он не нарушал прав застройщика. Если он продавал это здание, он обязан был уведомить как самого застройщика, так и покупателя о том, что здание обременено суперфицием. Суперфициарий пользовался этим зданием путем его сдачи в наем, а наемную плату он присваивал себе. Он был обязан платить государственные налоги, а собственнику здания – поземельную ренту. Собственник не мог лишить застройщика его правомочий произвольно, для этого также требовались основания. Застройщик также распоряжался своим правом, как и эмфитевт. Также, при продаже суперфиция действовало право преимущественной покупки собственником.
Прекращался суперфиций по следующим основаниям:
- 1. Нанесение значительного ущерба зданию.
- 2. Истечение срока пользования, если таковой был установлен договором.
- 3. Неуплата налогов и ренты в течение 3-х лет.
- 4. Выкуп суперфиция собственником или напротив нарушение его права преимущественной покупки.