Договор аренды зданий и сооружений
Все предметы → Гражданское право. Специальная часть
Договор аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл.34 ГК) – соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) здание и сооружение за плату во временное владение и пользование или в пользование, а арендатор обязуется использовать данное имущество по назначению, своевременно вносить арендную плату и по прекращению договора вернуть ту же самую вещь в том же самом состоянии с учетом нормального износа.
Предмет договора – здание и сооружение – разновидность недвижимого имущества и неразрывно связаны с ЗУ. Прежде всего, это отдельно расположенные архитектурные объекты. Административное законодательство дает определение понятий «здания и сооружение». Согласно ФЗ от 30.12.09 ст.2 №384 Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, сооружение определяется как результат строительства, представляющий собой объемную плоскостную или линейную строительную систему, имеющие наземную, подземную, надземную части, состоящую из несущих и ограждающих конструкций, предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранение продукции, временного пребывания людей, перемещение людей и грузов. Здание – объемная строительная система, также характеризующаяся наличием надземной и подземной частью, включающая в себя помещение, а также сети и системы инженерно – технического обеспечения, предназначенная для проживания или деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.
Относительно нежилых помещений вопрос является дискуссионным: подлежит ли договоры аренды нежилого помещения гос. регистрации независимо от срока заключении или на него необходимо распространять правила п.2 ст.651 ГК? Требуется гос. регистрация, когда он заключен на срок 1 год и более. С позиции ВАС нежилые помещения технически входят в состав здания. Данная позиция выражена в информационном письме ВАС №53 «О гос регистрации ДА нежилых помещений». С позиции Минфина РФ ДА нежилых помещений в зданиях или сооружениях должны подлежать гос регистрации независимо от сроков заключения. Эта позиция выражена в письме департамента налоговой политики РФ №0402052. Налоговики объясняют это тем, что нежилые помещения юридически выделены из состава зданий как самостоятельные объекты гражданских прав, имеют собственные кадастровые номера и характеризируются опосредованной связью с ЗУ. При разрешении подобных споров приоритетной является позиция ВАС. Целесообразным является компромисс: действительно, если нежилое помещение юридически обособлено от здания, т.е собственник помещения не совпадает с собственником здания в одном лице и помещение имеет самостоятельный кадастровый номер и право собственности на него зарегистрировано отдельно, то это самостоятельный объект и тогда позиция Минфина обоснована – требуется гос. регистрация. Но если собственник здания одновременно собственник всех помещений нет смысла обособлять и нежилое помещение подчиняется правовому режиму зданий.
Предмет договора должен быть описан в соответствии с требованиями кадастрового законодательства: адрес, расположение на ЗУ, наименование, назначение, кадастровый номер. Гос. кадастровый учет зданий и сооружений – действие уполномоченного органа по внесению в гос кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которое подтверждает его существование, поэтому каждый объект недвижимости имеет неповторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер. Определяется этот порядок ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Условия о размере арендной платы является существенным, при его отсутствии договор считается незаключенным. Установленная договором арендная плата должна включать плату за пользование ЗУ, на котором расположено здание или сооружение либо с соответствующей частью участка. Определяется размер арендной платы из фактического размера передаваемого по договору здания или сооружения. Пользование ЗУ, на котором расположено арендуемое здание или сооружение регламентируется правила ГЗ (глава 17 ГК) и ЗЗ (главы 3 и 4 ЗК).
Если арендодатель не является собственником участка, то согласие собственника ЗУ на аренду здания или сооружения не требуется. За исключением тех случаев, когда условия заключаемого договора аренды входят в противоречия с условиями пользования земельным участком, которые определены либо договором между собственником здания и участка или законом.