Договор аренды предприятия
Все предметы → Гражданское право. Специальная часть
Договор аренды предприятия (ДАП) – соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.
Арендодатель должен передать арендатору все основные элементы предприятия в полном объеме: ЗУ, здания, оборудование, оборотные средства, топливо, сырье, материалы. Арендатору могут быть предоставлены также и обязательственные права пользования землей, если они были у самого арендодателя, пользование землей, другими ресурсами, зданиями, сооружениями. Арендодатель может уступить арендатору обязательственные права требования также связанные с предприятием, с соблюдением правил гл.24 ГК. Арендодатель может перевести на арендатора свои обязанности и долги, связанные с деятельностью предприятия. В этом случае должны быть в письменной форме уведомлены все кредиторы.
Форма договора простая письменная в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение влечет недействительность договора. Договор подлежит обязательной гос регистрации. Существенным условием является размер арендной платы.
Передача предприятия осуществляется исключительно по передаточному акту, расходы с составлением которого возлагаются на арендодателя. И возврат также осуществляется по обратному передаточному акту, но расходы – на арендатора.
В отличие от иных арендных договоров арендатору предоставляется право без арендодателя продавать, обменивать, передавать взаймы материальные ценности, составляющие оборотные средства предприятия (топливо, сырье и др.). Вправе без согласия арендодателя передавать отдельные средства в субаренду другим лицам, передавать свои права и обязанности другим лицам в отношении этих материальных средств. Все эти распорядительные акты арендатор может совершать при условии, что это не повлечет уменьшения стоимости предприятия. А вот ЗУ, иные природные ресурсы в составе предприятия он моет передавать другим лицам только с согласия арендодателя. Арендатор вправе без согласия арендодатель вносить изменения в состав предприятия, т.е вправе производить его реконструкцию, переоборудование, тех перевооружение, с целью увеличения стоимости предприятия и эффективности его использования. Может вносить неотделимые улучшения в имущество предприятия без предварительного согласия арендодателя. Это означает, что при возврате имущества арендодатель обязан возместить арендатору все произведенные расходы, как связанные с реконструкцией, так и со внесенными неотделимыми улучшениями. Возражая против требования возместить эти расходы, арендодатель обязан будет доказать, что понесенные расходы и издержки повысили стоимость предприятия несоразмерно улучшению его качества, например, если арендатор торгового предприятия расширил помещение путем дополнительных пристроек, произвел переоборудование, но при этом эффективность (качество) остается на прежнем уровне, то это свидетельствует о несоразмерности издержек и затрат и освобождает арендодателя от их возмещения. Арендодатель может ссылаться на то, что арендатор нарушил принципы добросовестности и разумности, произведя такие улучшения, т.е намеренно произвел эти улучшения именно в целях получения компенсации со стороны арендодателя, а не в целях повышения качества предприятия. На практике нарушения данных принципов имеет место в тех случаях, арендатор не проявляет должной меры заботливости и осмотрительности.
Арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем состоянии, осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт. К отношениям сторон нормы о признании такого договора недействительным и нормы о изменении и расторжении договора применяются только при условии, если последствия, предусмотренные ст.167 ГК, а также нормами ст.453 ГК, не нарушают прав и интересов кредиторов как арендодателя, так и арендатора, прав других лиц и не противоречит общественным интересам.